城市发展如何平衡长远空间规划与即时民生所需？南沙横沥用创新思维给出了破局答案。
近日，广州市南沙区横沥城市广场（原缤纷City）地块摘牌落地。作为广州印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》后，全市首个1.5级开发用地代表性项目，这片3万平方米的土地将聚合医养配套、社区零售、休闲文旅、办公办事区等复合业态，为横沥镇乃至周边区域生活商业配套建设按下“优化键”。
从多元业态落地激活镇街能级，到创新开发模式深挖土地价值，横沥城市广场的落地不仅是对民生需求的精准回应，更标志着南沙迈入以精细化运营，提升城市功能的全新发展阶段，为破解城市发展中“空间与时间”矛盾提供了实践样本。
锚定区位刚需，多元业态补齐产城民生短板
南沙横沥地处南沙核心发展片区，辖内灵山岛、横沥岛及下横沥片聚集着生物医药、国际金融等高端产业人才，承载着南沙城市功能升级的重要使命。
横沥城市广场选址横沥岛黄金区位，紧邻中山大学附属（南沙）医院，周边覆盖云水雅苑、云秀幸福花园等成熟小区，以及横沥镇第二小学、第二幼儿园，是居住人口、就医人群与产业人才的交汇点。
“前期调研发现，随着市民生活水平提升，周边配套短缺的问题日益凸显。”南沙横沥投资开发有限公司（下称“投发公司”）经理黄淑婷对此深有感触，同为片区常住居民，她切身感受到日常餐饮选择偏少、办事需跨区域奔波的不便。
而中山大学附属（南沙）医院的调研数据更印证了需求的迫切性：就诊患者中超半数来自市外、省外，异地陪护家属常面临住宿、餐饮等配套不便的情况，在岗医护人员的日常就餐、休闲等生活服务也存在供给缺口，片区民生服务亟待完善。
立足区域民生痛点，横沥城市广场搭建起多层次配套补位体系：紧扣周边就医需求建设陪护公寓，化解外来病患家属住宿难题；依托项目主体打造定制化商铺，集聚商超、餐饮等业态，补齐片区及其周边市民的日常消费缺口；落地部分镇级政务服务站点，前移办事服务窗口，实现群众办事就近办理、高效便捷。
在商铺招引上，项目创新采用市民参与共建模式。“我们将面向全体南沙市民征集业态落地意见，依据民生需求遴选入驻商户，同时搭建创业载体，扶持本地居民就近创业兴业。”黄淑婷说。
除核心商业布局外，项目还同步完善基础配套。据横沥镇城乡建设和管理办公室科员张杨透露，城市广场周边规划配建公共停车场，满足居民、员工办公停车所需；同步优化片区绿化环境，新建排水管网与环形车行道路，落地景观给排水、电力配套等工程，系统性改善区域人居与营商条件。
从城镇发展规律看，高品质社区商业落地能够有效提振片区置业吸引力，盘活存量住宅、激活成熟社区，稳固常住人口基本盘。对横沥而言，尽管已布局期货产业园、国际会展中心、岭南东方酒店等高端产业地标，但此前缺乏就近的商务接待、员工日常消费等配套支撑，一定程度上影响了产业集聚的便利性。
随着建设推进，横沥城市广场预计于今年年底正式开放。项目投用后，既补齐居民日常生活的民生短板，又完善产业发展的配套供给，以商业聚人气、以配套留人才，达成产城双向赋能的良性循环。
创新供地模式，1.5级开发统筹当下与长远
横沥城市广场之所以能高效落地多元复合业态，核心密码在于创新采用1.5级土地开发模式，在当下民生刚需与片区远期规划之间找到了最优平衡路径。
今年4月，广州出台《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，为土地灵活盘活、市场化改革提供政策支撑。
但放眼各地城建实践，普遍面临一个共性难题：不少地块已纳入远期控规管控，沿用传统土地出让开发模式动辄耗时数年，常常出现居民陆续入住、生活配套得不到补位的矛盾，存量土地被困在“远期不能尽快开发、眼前配套无处落地”的两难困局中。
为破解建设堵点，南沙探索落地1.5级弹性供地机制：符合条件的土地以有偿租赁形式开发使用，租赁到期后由政府按规划收回宗地。
这一模式一方面立足当下，通过盘活闲置土地资源落地便民配套，有效加速片区人气集聚；另一方面严守原有用地规划不变，不突破土地性质、容积率等核心指标，统筹兼顾短期建设实效与长远开发目标，最终实现规划管控与民生落地“共赢”。
新模式更从成本端为企业减负，让项目落地更具可行性。“1.5级开发模式大幅降低了我们的前期投入压力，让项目建设也更有底气。”黄淑婷算了一笔“经济账”：依托土地租赁而非一次性拿地的规则，投发公司有效压缩前期土地成本，项目租期划定10至20年，经测算约15年便可收回建设运营成本。
为适配用地临时建设、远期拆除的属性，项目整体选用钢结构施工。相较于传统钢筋混凝土建筑，钢结构施工周期短、改造灵活度高。待租赁期满、地块按照远期控规开发其他项目时，建筑可快速拆解拆除，最大限度减少拆改损耗与建筑垃圾；同时框架空间可灵活分割，商户能够根据餐饮、零售、便民服务等不同业态调整铺面格局，充分满足个性化装修与经营布局需求。
曾经的城市留白空地，正借助创新实践完成价值重塑——不仅串联起居住、医疗、生态三大功能片区，破除地域割裂问题，也进一步补强横沥“一岛两翼三核”的空间发展骨架，让片区资源联动更高效、城市功能更完备。
手记：
围绕横沥镇“一岛两翼三核”发展格局，1.5级开发模式以土地创新利用为纽带，不仅契合片区全域建设规划，更跳出单个项目的局限，在土地提质增效、产业协同衔接、营城理念升级三个维度，形成可复制、可推广的改革价值。
从实践价值来看，这种模式一方面通过多元业态持续导入人流，带动周边住宅、医疗、产业用地增值，为未来土地溢价打下基础；另一方面严格坚守土地规划红线、容积率、用地性质不变，租期结束后可无缝衔接高端商务、金融配套，与横沥岛尖高能级产业集群形成呼应，进一步夯实“一岛两翼三核”的产业支撑。
更重要的是，横沥城市广场的成功经验能够让更多预留配套用地，通过1.5级模式先行落地社区商业，推动城乡融合、产城融合规划分步落地，为全域空间格局优化注入柔性动力。
横沥城市广场项目建设的一大亮点，是打破“先拿地、后配建”的传统思路，深挖存量土地潜力，实现民生资源前置布局。
过去建设城镇更多侧重修路、建房、落地大型公建的硬件堆砌，如今依托改革创新，城市建设正从居民买菜、就餐、休闲等细碎需求入手，用小体量商业补齐软件配套短板。
撰文：梁诗婷
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