好物业与高得房率之外富明证券，深蓝智库在调研中发现，作为典型的北方市场，项目是否有阳台超过大客厅，直接影响“过日子”客群的选择；相比之下，初代好房子曾经力推的无障碍设施、全屋智能化等高成本的增项，反而没能成为影响购房者下单的决策因素。年龄代际的差别在这里再一次出现了分化：“75前”的准购房人群更为关注无障碍设施，但对全屋智能的需求几乎可以忽略；“00后”恰好相反，对无障碍的需求低至0票。
“有阳台”比大客厅更具吸引力
随着北京“好房子”政策明确提出按需配置阳台的弹性设计原则，一度淡出新房市场的阳台设计正重新成为购房者关注的焦点。
深蓝智库的调研数据显示，66%受访者将阳台列为关键购房指标，其关注度超越大客厅的54%，呈现出居住需求从空间尺度向功能复合的深刻转变。
购房者对阳台的刚性需求集中体现在生活场景适配层面。受访者刘苗指出，在北方，无阳台设计迫使家庭依赖烘干设备或占用客厅动线悬挂衣物，而室内吸烟缺乏过渡空间更直接威胁居住健康。
这种功能缺失在改善型需求中尤为突出，“75后”群体对阳台的偏好度达84.62%，呈现出家庭结构稳定阶段对独立晾晒空间与代际共居矛盾缓解的居住需求。其次则为“90后”和52岁及以上占比分别为70%和68.75%。
在购房者对阳台功能需求日益增长的背景下，房企正面临多维度的现实挑战。多位接受深蓝智库调研的新房项目负责人透露，北方地区特有的气候特征构成首要制约因素，春秋季风沙天气频发，导致开放式阳台清洁频次显著增加，业主需投入额外时间进行维护；而雨雪天气则易引发封闭式阳台渗水问题，对建筑防水性能提出更高要求。
这种矛盾在“00后”群体中尤为显著，调研显示该群体对阳台需求度仅为60%，远低于“75后”“90后”及52岁及以上群体，其决策逻辑聚焦于使用频次与维护成本的权衡。
多位“00后”和“95后”在接受深蓝智库调研时承认，平日除上班外，社交、娱乐等活动相对较多，在家居住的时间相对较少，回家后也多为室内活动，阳台使用率较低，而且还易堆积尘土，增加打扫面积。
为破解代际需求差异，部分项目开发出“可变阳台”系统。兴创沐春墅销售透露，未来该项目大概率会搭载“可变阳台”系统，通过配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式，将阳台转化为全天候可用的“空中花园”。既满足北方气候防护需求，又保留开放式阳台的场景可能。
代际差异不仅存在于阳台，在大客厅的需求上同样存在。深蓝智库调研发现，“90后”和“85后”购房群体对于大客厅的需求分别为70%及64.28%，52岁及以上购房者占比为0%。
对于这种差异，“90后”“85后”的家庭因家中孩子多处于活泼好动的年龄，较大的客厅不仅可以提供更多的娱乐空间，而且相对狭小的空间也更安全。而52岁以上购房者则不存在这种困扰，对于大客厅不存在需求。
不足一半富明证券，智能化和无障碍设施受众有限
全屋智能系统与无障碍设施虽被开发商视为“好房子”的核心配置，但实际购房决策中，购房者关注度呈现显著分化。
深蓝智库调研数据显示，仅42%受访者将全屋智能纳入核心考量，37%关注无障碍设施配置，且代际需求差异形成鲜明对比。
调研数据显示，“00后”群体对全屋智能表现出绝对偏好，关注度达100%，而同一群体对无障碍设施的需求为0%；与之形成镜像的是，52岁及以上受访者中87.5%将无障碍设施列为首要关注点，但对全屋智能的需求仅占12.5%，为全年龄段最低值。
这种需求错位折射出不同生命周期阶段的居住痛点：“00后”作为数字原住民，对智能家居的场景联动、远程操控等功能存在刚性需求；而银发群体更关注通行便利性、紧急呼叫系统等适老化配置。
值得注意的是，“00后”与52岁及以上群体在儿童娱乐设施及小区绿化配置上达成罕见共识，两类设施的关注度均位列全年龄段末位。
调研显示，“00后”受访者普遍存在婚育延迟倾向，直接削弱对亲子配套的需求；银发群体则因子女成年，家庭结构趋于稳定，对儿童设施的依赖度显著降低。
与此对应，两类群体对小区绿化的关注度分别仅为60%和43.75%，同样处于低位。
作为社会中坚力量的“90后”群体，其购房需求呈现鲜明的“承上启下”特征。90%受访者将小区绿化作为核心考量，60%关注儿童娱乐设施配置。受访者李嘉栋表示，社区绿化品质直接关联日常休闲质量，而儿童娱乐设施成为弥补职场人亲子陪伴时间不足的重要载体。这种需求结构折射出“90后”对“生活半径优化”的诉求。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，全龄友好设施配套在新房中普及，一方面可显著提升老年人与儿童上下楼的便利性，有效拓展其活动范围，让他们充分享受更优质的空间与福利；另一方面，有利于激发社区内老年与儿童群体的活力，增强其健康幸福感。从长远看，最大的利好在于能够切实增强居民对社区空间的归属感与生活的烟火气，让社区真正成为全龄友好、充满温情的生活共同体。
严跃进表示，随着老龄化程度持续加深，加快适老化与儿童友好型设施建设成为必然趋势，当代老年人对数字化工具的接受度显著提升（如互联网应用普及），“潮流化”生活方式特征凸显，为适老设施设计提供了新方向——需在保留传统安全防护功能的基础上，融入智能监测、远程交互等科技元素，构建“传统关怀+现代科技”双轨并行的全龄友好社区生态。
但是不容忽视的是，全屋智能化、小区绿化及儿童娱乐设施均会提升开发商的建安成本及后期的维护成本，如何平衡各项设施投入的成本，不仅需要开发商对于项目定位的把握，同时也需要对于购房人群的精准调研，才能更好地满足购房者的居住需求。
120—150平方米+三居室最受欢迎
当前房地产市场中，购房者对“好房子”的定义已突破传统认知，呈现多元化、精细化的需求特征。购房者在面积选择、户型配置及功能需求上均展现出理性考量，购房者眼中的“好房子”也并非面积越大越好、居室越多越好。
调研数据显示，120—150平方米户型以51%的占比成为购房者首选。该面积段既能满足四至五口之家的居住需求，又能通过空间规划实现动静分区、功能优化。
值得注意的是，“00后”与52岁及以上人群呈现差异化选择，“00后”群体中，60%倾向120平方米以下户型，核心诉求为“经济实用”。受访者表示，小户型既能满足过渡期居住需求，又能降低购房成本。
52岁及以上人群中，62.5%选择120平方米以下户型，更多出于“维护便捷性”考量。该年龄段购房者认为，适度面积既能保障居住舒适度，又能减少日常清洁、能耗等隐性成本。
在户型选择上，三居室以65%的占比占据绝对优势。这一趋势在“90后”和“85后”群体中尤为突出。
“90后”群体中，70%将三居室视为“刚需配置”。受访者反馈，主卧、儿童房与多功能房的组合既能满足当前居住需求，又能为未来家庭结构变化预留空间。
“85后”群体中，85.71%认为三居室是“生活品质基准线”。该年龄段购房者普遍将第三间居室规划为书房、健身房或老人房，以应对居家办公、育儿及赡养需求。
不同年龄层购房者的选择差异，本质是生命周期与消费能力的投射。“00后”作为刚需主力，其决策深嵌于经济基础约束框架，120平方米以下户型通过总价优势形成市场准入门槛；52岁及以上群体则基于生理机能与生活习惯，形成“小而精”的改善需求。
相较之下，“90后”“85后”作为社会中坚力量，其三居室偏好既是对学区房、赡养父母等现实需求的回应，亦包含对资产流动性、置换成本的提前布局。
当前楼市已进入深度调整期，购房者用真金白银投票出的选择偏好，标志着行业正从规模扩张转向品质深耕。未来，能够精准匹配代际需求、实现空间价值最大化的住宅产品，方能在市场竞争中占据先机。
这一趋势不仅是对“房住不炒”政策的实践回应，更是居住理念从“生存型”向“生活型”的积极转变。
北京商报记者王寅浩李晗富明证券
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